Cession de la nue-propriété… c’est possible!

Cession de la nue-propriété… c’est possible!

Qui dit NUE -PROPRIETE ou USUFRUIT parle de démembrement

La PLEINE PROPRIETE se compose de :

  • L’USUS : Le droit d’utiliser la chose
  • Le FRUCTUS : Le droit de percevoir les fruits, les revenus de la chose
  • L’ABUSUS : le droit de disposer de la chose

L’USUFRUIT (USU)se compose de deux éléments : L’USUS et le FRUCTUS

La NUE-PROPRIETE (NP)est constitué du seul ABUSUS

PLEINE PROPRIETE (PP) = NP + USUFRUIT

 

USUFRUIT ECONOMIQUE

En ce qui nous concerne, l’USUFRUIT EST ECONOMIQUE ET NON FISCAL (Il ne s’agit pas de donation, succession, transmission de patrimoine) (Il s’agit d’une transaction commerciale/économique entre deux personnes n’ayant aucun lien familial)

L’USUFRUIT ECONOMIQUE est la méthode d’actualisation des flux des revenus futurs.

La valeur économique de l’USUFRUIT est égale à la somme actualisée de revenus que ce bien procurera dans le futur

Deux facteurs sont à apprécier :

  • La durée de l’usufruit (temporaire ou viager/pepétuel)
  • Les flux des revenus futurs

Le DUH économique a une valeur supérieure de 7% à la valeur de l’USUFRUIT économique.

USUFRUITS * 1.07 = DUH

USUFRUIT SUCESSIF > l’usufruit repose sur la tête de deux personnes. Il ne prendra fin qu’au DC du dernier vivant des deux

QUASI-USUFRUIT : Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution (Nous ne sommes pas concernés)

IMPORTANT :

USUFRUIT VIAGER / PERPETUEL

L’USUFRUITIER PAIE TOUT

  • Toutes les charges
  • Tous les travaux à l’exception de ceux de l’article 606 du CC
  • L’impôt Foncier (art. 1400 du CGI)
  • Il est assujetti pour 100 % à l’IFI

Le NUE-PROPRIETAIRE

  • Ne paie aucune charge
  • Ne paie pas l’impôt Foncier
  • N’est pas assujetti à l’IFI
  • Ne paie que les gros travaux (art. 606 du CC)*
  • Lors de la réunion de la NP et de l’USUFRUIT aucune taxe
  • Lors de la revente de la PLEINE PROPRIETE, pour le calcul de la plus-value, est pris en compte la valeur vénale d’origine
  • Il peut financer l’acquisition de la NP à l’aide d’un emprunt
  • La NP peut également être convertie en

o   Bouquet + rentes viagères

o   Comptant + mensualités

*Art 606 du CC : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes -le rétablissement des poutres et des couvertures entières – celui des murs de soutènement et clôture en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

JURISPRUDENCES :

  • « Ne peuvent être mis à la charge du NP des travaux tels que : mise en conformité de l’installation électrique, remise en état des murs moisis et humides, remise en état des volets et fenêtres
  • Le remplacement des ouvrants existants par des ouvrants double vitrage relève des travaux d’entretien au sens de l’article 606 du CC
  • Le re-crépissement ou le ravalement d’un immeuble est une réparation d’entretien (Civ. 1ere, 21 mars 1962)

USUFRUIT TEMPORAIRE

L’extinction de l’usufruit temporaire se fera à la date convenue entre les parties

En cas de DC de l’usufruitier en cours de période de démembrement, l’usufruit prend fin même si la durée initiale n’est pas écoulée

En cas de démembrement avec USUFRUIT TEMPORAIRE, la valeur FISCALE  de l’usufruit est évaluée à 23% de la valeur du bien en pleine propriété, pour chaque période de 10 ans, sans fraction et sans prendre en compte l’âge de l’usufruitier

La valeur démembrée ne peut excéder la valeur de l’usufruit viager

L’USUFRUIT TEMPORAIRE ne peut excéder 30 ans s’il bénéficie à une personne morale.

FISCALITE :

Les droits d’enregistrement en cas de vente de la NP ou de l’USUFRUITS,

l’art. 669 du CGI (barème en fonction de l’âge de l’USUFRUITIER prime selon l’Administration, sur l’art 683 (liquidation sur le prix exprimé) *BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 n° 125 du 1er avril 2015

Au plan civil, le barème fiscal ne s’impose jamais aux parties qui peuvent convenir d’un autre système d’évaluation (Cour d’Appel de ROUEN, 26 septembre 1972)

L’évaluation économique de l’usufruit pour toutes les mutations à titre onéreux, permet de prendre en compte l’âge exact de l’usufruit et le revenu net qu’il peut attendre du bien, cela jusqu’au DC du vendeur

 

Impôt Foncier reste à la charge de l’usufruitier (art 1400 du CGI)

La totalité des charges de copropriété seront dues par l’USUFRUITIER ;

Toutes les réparations, tous les travaux seront à la charge de l’USUFRUITIER (à l’exception de ceux de l’art.606 du CC)

Dépenses effectuées par le nu-propriétaire

Le dispositif de déduction du revenu global des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires est supprimé depuis le 1er  janvier 2017. Cependant les nus-propriétaires peuvent encore en bénéficier pour les dépenses payées en 2017 ;

La fraction des dépenses excédant la limite de 25.000€ ou la fraction non imputée de ces dépenses sur le revenu global peut être déduite du revenu global des dix années suivantes

PLUS-VALUE : après réunion de la nue-propriété (acquise à titre gratuit ou onéreux) et de l’usufruit par extinction ou DC de l’usufruitier, le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value est égal à la valeur de chacun des droits (donc de la PLEINE PROPRIETE) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur (date d’acquisition/acte authentique)

IFI

L’IFI est exigible sur l’ensemble des biens et des droits immobiliers

L’immobilier professionnel est exclu de l’IFI

Seules les personnes morales sont assujetties à l’IFI

Les biens grevés d’un droit d’usufruit accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, aucun abattement n’étant applicable au titre du démembrement. (Cass. Com. 20-03-2007  N° 05-16751 F-PB)

Passif grevant un bien démembré :

Art.885 E -45 du CGI :

Un bien grevé d’usufruit étant, pour l’IFI, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, il ne constitue pas un bien exonéré. Dès lors, il ne peut être refusé au nu-propriétaire la déduction du capital d’un emprunt contracté pour acquérir ses droits et financer des travaux au motif que la nue-propriété est exonérée d’IFI.

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