Le viager pour les nuls

Le viager pour les nuls

A travers cet article? j’essaie d’apporter un angle de vue différent sur le viager. Nous avons probablement toutes et tous des à priori sur ce type d’investissement ou d’accession à la propriété.

Ainsi lorsque je rencontre de nouvelles personnes, que ce soit des clients ou des proches, il y a ceux qui sont marqués par le film « Le viager » avec Michel Serrault et ceux qui penseront à l’histoire à l’histoire de Madame Jeanne Calment, décédée dans sa 123ème années et qui avait vendu en viager. Pour autant, connaissons-nous beaucoup de Jeanne Calment autour de nous ?

Enfin, on entendra dire que le viager est un contrat morbide, une sorte de parie sur la mort…

Je vous propose un petit tour d’horizon dans l’univers du viager, l’un des meilleures investissements qui soit !

Pour l’histoire

Le viager est la plus ancienne forme de retraite au monde …

Sous les empires Babyloniens, Egyptiens et Romains : le viager existait déjà…  Le viager est un contrat  datant des premiers codes civils. On le retrouve dans le code de Napoléon en 1804.

Quel Viager

 Il existe 2 types de viager :

 

Alors le Viager c’est quoi au juste ?

Le viager est un investissement à long terme et se doit d’être avant tout : éthique, responsable, social et solidaire, basé sur un seul principe essentiel qui est : l’aléa…celui de la vie!

Côté vendeur, il est une réponse adaptée  :
  • Aux personnes âgées ayant une faible retraite, ce qui ne devrait pas s’arranger dans les années à venir.
  • A ceux qui partiront en maison de retraite et qui ne souhaitent pas en imposer ce coût à leurs enfants.
  • Les personnes n’ayant pas d’enfants ou d’héritiers directs
  • Et enfin les personnes ne souhaitant pas transmettre leur patrimoine à leur(s) enfant(s) que se soit du fait de charges trop importantes ou d’une situation familiale délicate.
Côté acquéreur, l’achat en viager c’est : (en comparaison avec l’investissement locatif)
  • La constitution d’un patrimoine immobilier avec peu de moyens
  • Réaliser des économies sur les frais notariés .
  • Percevoir l’équivalent d’un loyer sur la durée de vie présumée du crédit rentier, au comptant, en une seule fois, le jour de l’achat
  • Aucune vacance locative entre deux locataires
  • Pas de frais de gestion locative
  • Aucune fiscalité sur le droit d’usage et d’habitation.
  • Moins de charges qu’un propriétaire bailleur..
  • Aucun travaux d’entretien à payer à l’intérieur du logement.
  • Aucun petit travaux de copropriété.
  • Possibilité de revente à tout moment

Enfin, c’est surtout la possibilité de placer son épargne dans la pierre. Si on compare le viager avec le secteur financier, l’immobilier reste stable par nature

Le mécanisme

Si le viager peu s’apparenter à une vente complexe,  le mécanisme reste simple : c’est une transaction immobilière classique avec une modalité de paiement différé.

Les conditions financières d’un viager « occupé » prend en compte :

  • La  valeur vénale (Estimation du bien)
  • Le nombre de vendeurs et de leurs âges
  • Le droit d’usage et d’habitation (DUH)
  • Le reste à vendre

Le Viager est un contrat de vente aléatoire puisque l’on ne connait pas la fin du contrat.

Ainsi, La transaction s’effectue sur le reste à vendre qui est composé d’un bouquet et de rentes

Exemple 

Le grand Schtroumpf est âgé de 75 ans et selon la table de mortalité publiée par l’Insee son espérance de vie est de 13,39 ans

  

Il est propriétaire de sa maison

Un beau champignon de 3 pièces principales comprenant entrée, cuisine aménagée, beau séjour avec vue forêt, 2 belles chambres avec placards, salle de bains, WC et débarras dans résidence privative.

La valeur vénale de sa maison est estimée à 200 000€ 

 

 

 

 

 

Pour un viager occupé, son droit d’usage et d’habitation est de 85 992,89€ – 200 000€ (valeur vénale) soit un reste à vendre de 114 007,11€

Cette somme de 114 007,11€ sera répartie sous la forme d’un bouquet net d’impôts et des rentes fortement défiscalisées.

Ainsi en fonction de ses besoins, il pourra privilégié soit le bouquet soit les rentes

Plus le bouquet est élevé plus les rentes diminuent

NB: L’acquéreur est propriétaire dès la signature de l’acte notarié

 

ALORS QU’EN PENSEZ VOUS?